リノベーションはメリットだけじゃない!知っておきたいデメリットとは

近年、中古住宅を購入しリノベーションしたい方もかなり増えてきました。「中古住宅+リノベーション」は新築住宅を購入するより価格的に安く抑えることができますが、あまり知られていないのがデメリットです。「中古住宅+リノベーション」を検討する段階でメリットとデメリット両方を理解し進めていきましょう。

参考記事:中古住宅購入+リノベーションのメリット

構造によってはリノベーションは不向きなことも

住宅には、木造住宅、鉄骨住宅、鉄筋コンクリート造など様々な構造で作られている家があります。その中でもリノベーション向きな構造もあれば、不向きな構造もあります。それぞれの特徴を見ていきましょう。

主な工法 リノベ向き 【特長】
木造住宅 木造軸組工法  日本の住宅で一番多く採用されている工法です。土台、柱・梁などで構成されており、補強さえすれば、ある程度自由に間取り変更が可能です。
枠組壁工法 × 北米で主流の工法。1974年に三井ホームによって日本でも普及した工法。2×4工法は壁で建物を支える構造で耐震性に優れているが、後から容易に間取り変更はできない。
木質系パネル工法 × 工場で生産された木質パネル(木材・断熱材などを一体化させたパネル)を組み立てて、床、壁、天井を構成する。壁式工法の一種でミサワホームなどが有名。こちらも、後から容易に間取り変更はできない。
鉄骨住宅 重量鉄骨(S造) 重量鉄骨は木より強度が高く、柱が少なくても、大開口をとることが可能で、建物の自由度が高い。間取り変更も容易に可能だが費用が高くなる傾向あり。
軽量鉄骨 × 鋼材の厚さが6ミリ未満の構造材を使用した住宅のことで、大手ハウスメーカーが多く採用している。規格された設計のため、リノベーションには不向き。水廻りの入替や内装改装は容易に可能。
鉄筋コンクリート造(RC造) × 鉄筋+コンクリートで構造を形成する住宅のことで、多くはマンションやビルなどの中高層の建物に多く採用される工法。耐久性が高いが、間取り変更はしにくく、配管スペース・経路などの変更ができない場合が多い。

工事費用が想定以上かかることも

築年数が古い場合、新築当時の図面が残っていない場合がほとんどです。リノベーション前にインスペクション等で住宅診断を行いますが、解体してみたら想定以上に劣化していたこともあります。新築と違いリノベーションの場合、工事が始まってから追加費用が発生する場合もあります。少ない例ですが、想定される事例をご紹介します。

リノベーション工事での想定外の事例

  • シロアリによって構造材に被害が発生していた為、白蟻駆除、土台取替、柱取替の費用が発生した。
  • 配管の劣化(錆・水漏れ)が著しく、すべて交換が必要になった。
  • 屋根からの雨漏りが判明。補修費用が必要になった。
  • 解体後、耐震設計を確認したらプラスの補強が必要となった。
  • 建物のゆがみが酷く、大掛かりな修正が必要になった。

上記のように解体してみたら、実際には追加費用が発生したという事例もあり、見積・契約の段階で、工事中に想定される追加費用について確認しておくことが重要です。また最初から費用を計上しておき、必要がない場合は減額してもらうということも方法でしょう。

住宅ローン選びが難しい

中古住宅購入+リノベーションを実施する場合、以下のローンを使用するケースがほとんどです。

  • 住宅ローン
  • フラット35(リフォーム一体型)
  • フラット35リノベ

ローン商品にはそれぞれ、借入の要件、住宅の条件などがあり、借入、リフォーム内容によって商品を選ぶことになります。

とにかく安い金利で住宅ローンを組みたい方

ローン支払いも含めて安くしたい方は、民間の住宅ローンをおすすめします。給与振り込みや地域によっては優遇を受けることができます。大手銀行や地銀によっても金利はさまざまです。富山でリノベーションを検討する場合、代表的な金融機関をご紹介しておきます。

  • 北陸銀行
  • 北國銀行
  • 富山第一銀行
  • 信用金庫
  • 農業協同組合

全期間固定金利でローンを組みたい方

多くの住宅ローンは、変動金利や、固定金利特約型ですが、住宅金融支援機構が取り扱いしているフラット35などは、全期間固定金利となります。2018年8月現在、日銀のマイナス金利政策が継続されており、フラット35基準金利も1.340%と低い水準を維持しております。

※フラット35でローン申し込みをする場合、中古住宅の技術基準に適合することが必要です。具体的には、適合証明書が必要になり、クリアするためには、耐震性の確保やや基礎の高さ、床下換気口などの耐久性基準を満たさなければいけません。特に昭和56年6月以前に建築された住宅は、耐震性を満たしていないため、耐震改修などが必要となってきます。

大規模な性能向上リフォームを計画している方

フラット35のほかに、フラット35リノベという商品もあります。大規模な性能向上リフォームを行えば、金利優遇0.50%(当初5年又は当初10年)を受けられることができます。

必要要件と条件

  • 中古住宅の技術基準
  • 性能向上リフォーム(住宅の条件)
  • 中古住宅の維持保全に係る措置を行うこと

フラット35リノベには、金利Aプラン(当初10年間 金利0.5%引き下げ)と金利Bプラン(当初5年間 金利0.5%引き下げ)があり、住宅の条件により選ぶことができます。

具体的には住宅金融支援機構のページをご覧ください。

最後に

市場に出ている中古住宅にも、大規模なリノベーション向きの家もあれば、サクッとリフォームして住むことが可能な家もあります。中には、建て直した方が良いなという物件もあります。オスカーグループ(富山県富山市)では、不動産購入、建売住宅、注文住宅、リフォーム事業などを展開しており、トータルでご検討・比較が可能です。もし「中古住宅購入+リノベーション」をお考えでしたら、以下までお問合せください。

オスカーコールセンター 0120-00-8912